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Autonomia e sem dívida: os trunfos da arena do Galo

Sabe aquela velha orientação de juntar dinheiro e pagar à vista? É com esse princípio que o Atlético se calça para colocar de pé o sonho da casa própria. Não haverá financiamentos ou aportes públicos, o que, por consequência, evita endividamento e palpites de cogestores. Diferentemente de todas as arenas particulares recém-construídas no país, o clube terá autonomia total sobre seu estádio, “cantando de galo” para qualquer decisão e faturando do picolé às entradas de camarotes.

Para isso, a diretoria precisa da aprovação de dois terços dos conselheiros, em votação marcada para o próximo dia 18. Na última semana, o presidente Daniel Nepomuceno encaminhou a todos o plano de negócios do empreendimento. A matemática parece simples, mas envolve uma transação do shopping DiamondMall, um importante ativo de receitas do clube, o que tem causado polêmica.

A obra está orçada em R$ 410 milhões – um valor quase cinco vezes menor do que o da Arena Corinthians, que pode acabar custando R$ 2 bilhões ao time paulista. O Atlético já vendeu os naming rights para a MRV Engenharia, do conselheiro Rubens Menin, por R$ 60 milhões e, por isso, o estádio já nasce batizado de Arena MRV. Nos outros complexos, só o Palmeiras, com o Allianz Parque, conseguiu vender esses direitos.

O clube também pretende levantar pelo menos R$ 100 milhões com a venda de cadeiras cativas (4.700 unidades a R$ 25 mil cada, a serem pagas durante a construção, sendo que o comprador terá direito de uso por 15 anos) e camarotes (36 unidades, com 25 lugares cada, ao preço de R$ 1,3 milhão cada). O Banco BMG, do ex-presidente atleticano Ricardo Guimarães, dará garantia de compra de 60% das cativas.

A maior fatia do bolo virá justamente do dinheiro de parte da venda do DiamondMall. A Multiplan, atual administradora do estabelecimento, se comprometeu a adquirir 50,1% do shopping por R$ 250 milhões.

Além desses valores, o clube conta ainda com uma espécie de “cheque especial”. São os naming rights setoriais. Empresas do ramo de alimentos, bebidas e estacionamento se comprometeram a pagar para vender seus produtos no estádio. Essa grana pode representar 5% no valor da obra.

Operação. O Atlético calcula um gasto mensal de R$ 1,6 milhão para manter seu estádio. Ao mesmo tempo, a previsão de arrecadação é de R$ 4,2 milhões por mês. O Galo não vai terceirizar a operação. Montará uma equipe de funcionários e seguranças, entre outros profissionais, para tocar sua casa.

Grêmio e Palmeiras cederam a operação de suas arenas, respectivamente, à WTorre e à OAS, empresas privadas com as quais estão sempre em atritos. Já o Inter tem parte da área nobre explorada pela construtora Andrade Gutierrez.

Construção. A obra está sendo orçada na forma de preço máximo garantido, ou seja, independentemente do que aconteça, o valor precisa ser respeitado. Para isso, o Atlético vai exigir a contratação de um seguro pela construtora. Apesar de a MRV ser dona dos naming rights, não será ela quem vai erguer o estádio. As obras estão previstas para começar em março do ano que vem e terminar em 2020.

Aprovação de projeto será termômetro para eleição

O momento ruim da equipe, a saída de André Figueiredo da superintendência de futebol e a proximidade das eleições têm-se misturado aos debates sobre o estádio nos bastidores alvinegros.

A reunião ordinária do conselho, na sexta-feira, foi prova disso. Opositores teceram críticas à atual gestão e, em meio ao clima quente, o ex-presidente do clube, Alexandre Kalil, posicionou-se em defesa de seus pares.

O empresário Fred Couto já lançou-se candidato. O presidente Daniel Nepomuceno, que tem direito à reeleição, pode abrir mão do posto e indicar outro nome – Sérgio Sette Câmara é o mais cotado.

Trâmites

O projeto de lei municipal do empreendimento já está pronto, mas a diretoria aguarda a aprovação no conselho para enviá-lo à Câmara. Se for aprovado pelos vereadores, o projeto será encaminhado à prefeitura para o processo de licenciamento ambiental. Após o parecer das autarquias, a proposta será levada ao Conselho Municipal de Meio Ambiente (Comam) para, depois, ser apreciada pela Secretaria de Regulação Urbana (Smaru), que emitirá o alvará.

Lourdes

O projeto prevê a transferência da sede administrativa do Lourdes para o novo estádio. O espaço será duas vezes maior do que o atual. Segundo o diretor de planejamento do Atlético, Pedro Tavares, o prédio do Lourdes não será vendido para levantar recursos para a obra. “Isso (o futuro do local) será discutido mais pra frente, após o estádio ficar pronto. Mas esse ativo não será utilizado para construção”, explicou o diretor.

Projeto prevê setor sem cadeiras e “efeito caldeirão”

O projeto do estádio do Atlético foi pensado para diferentes públicos. Enquanto o anel intermediário terá espaços de luxo, com camarotes e lounges, as áreas atrás dos dois gols terão ingressos a preços populares. Não haverá cadeiras nesses setores – a exemplo da Arena Corinthians e da Arena do Grêmio. Os espaços terão capacidade somada de 9.000 lugares (pouco mais de 20% da capacidade do estádio).

“Nessa setorização das arquibancadas, a torcida visitante chegará por trás do estádio, pela BR–040 – ou seja, não haverá o cruzamento com a torcida do Atlético”, explica o arquiteto Bernardo Farkasvölgyi, autor do projeto.

A nova arena também será a “mais caldeirão” do país. A distância da linha do gramado para o primeiro degrau de arquibancada será de apenas 6,5 m, menor do que é hoje no Independência. Além do estádio e da esplanada em si, o projeto também estipula contrapartidas para melhorias das vias de chegada ao estádio.


O shopping

Arrendamento. Em 1992, o Atlético celebrou o contrato de arrendamento e construção do DiamondMall, fazendo jus a 15% dos aluguéis do imóvel, contados a partir da inauguração, em 1996, pelo período de 30 anos. Em 2016, o Galo recebeu R$ 8,7 milhões pelo contrato.

Avaliação. O clube contratou a consultoria do Banco Brasil Plural para fazer um levantamento de avaliação indicativa do DiamondMall e um estudo de viabilidade financeira para a construção da arena. Esse estudo apontou que o shopping valeria R$ 785 milhões, se o complexo estivesse completamente desalienado. Como ainda restam nove anos de cessão, a avaliação a preços de hoje seria de R$ 494 milhões.

Mercado. De posse do valor, o Atlético contatou 50 fundos de investimento para apreciar uma possível compra do shopping. Desses, somente cinco se aprofundaram em estudos mais dedicados e apenas o fundo Vinci ofereceu uma proposta de R$ 220 milhões ao clube por 100% do shopping. A oferta foi recusada, iniciando a negociação com a Multiplan.

Proposta. A Multiplan ofereceu R$ 250 milhões por 50,1% do shopping, continuando ela com a gestão e dando ao Atlético a garantia do poder de veto. Além disso o clube garantiu na negociação que nos próximos quatro anos continuará recebendo 100% dos valores referentes ao contrato de arrendamento, que continuará vigente. Por sua vez, o Galo concordou em adiar por mais quatro anos o contrato de arrendamento.


Números

116% é a estimativa de crescimento na renda líquida de bilheteria com o estádio

36% é a projeção do aumento no público total nos jogos da equipe com o estádio

R$ 43,2 valor médio do ticket que o torcedor pagará na nova arena

R$ 431 milhões é quanto o clube pretende ganhar em 21 anos 

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